Мировой кризис 2020 года и рынок недвижимости в Украине
Мировая экономика ожидает всеобщего кризиса. Очередной экономический “апокалипсис” прогнозировали в 2019 году. Теперь некоторые эксперты заговорили о 2020-м. Ожидается, что в этот раз масштабы кризиса будут большими, а последствия – несравнимо хуже всех предыдущих кризисов. И, конечно, в числе пострадавших окажется рынок недвижимости. ADVICE Audit Consulting Group узнали, что ожидает украинских девелоперов.
Известный американский экономист Нуриэль Рубини в издании Project Syndicate в августе написал колонку о причинах, которые спровоцируют кризис-2020.
Первая связана с китайско-американской торгово-валютной войной, которая усилилась в начале августа, когда администрация президента США Дональда Трампа пригрозила дополнительными тарифами на китайский экспорт и формально назвала Китай валютным манипулятором.
Второй “шок” Рубини связывает с медленно назревающей холодной войной между США и Китаем из-за технологий. В соперничестве, которое имеет все признаки “ловушки Фукидида”, Китай и Америка борются за господство над отраслями будущего: искусственный интеллект (ИИ), робототехника, 5G и так далее.
Читайте также : Лучше перерегистрировать права на недвижимость в Украине в 2020
США внесли китайского телекоммуникационного гиганта Huawei в “список организаций”, предназначенный для иностранных компаний, которые, как считается, представляют угрозу национальной безопасности. И хотя Huawei получила временные льготы, позволяющие ей продолжать использовать американские составляющие, администрация Трампа на этой неделе объявила, что добавляет в этот список еще 46 филиалов Huawei.
Справка: Нуриэль Рубини, профессор Stern School of Business при Нью-Йоркском Университете, CEO в Roubini Macro Associates. Был старшим экономистом по международным делам в Экономическом Совете (Council of Economic) Белого дома при администрации президента Билла Клинтона. Работал в Международном валютном фонде, Федеральном резерве США и Всемирном банке.
Ловушка Фукидида – термин, сегодня обозначающий неизбежность войны в ситуации, когда из двух конкурирующих государств одно наращивает могущество, а другое не желает терять свой политический вес на международной арене.
Автор термина – Грэхам Тиллетт Аллисон, политолог, бывший заместитель министра обороны при президенте Клинтоне, сейчас – директор Центра по науке и международным отношениям им. Белфера и первый декан Высшей школы государственного управления имени Джона Ф. Кеннеди. Автор книги о “Ловушке Фукидида” (2015 г.).
Третий серьезный риск связан с поставками нефти. Хотя цены на нефть в последние недели августа 2019 года упали, а рецессия, вызванная торговой, валютной и технологической войной, приведет к снижению спроса на энергоносители и к снижению цен, конфронтация Америки с Ираном может иметь противоположный эффект. Если этот конфликт перерастет в военный, мировые цены на нефть могут резко вырасти и привести к рецессии, как это произошло во время предыдущих конфликтов на Ближнем Востоке в 1973, 1979 и 1990 годах.
Эпидемия Короновируса, распространяющаяся из Китая, уже привела к убыткам, причененным самым масштабным в истории человечества карантином. Убытки китайской экономики с начала 2020 года уже перевалили за 300 миллиардов долларов сша.
Почти все страны прекратили авиасообщения с Китаем, что безусловно скажется на экономике. Китай теряет приток инвестиций, иностранные компании закрывают свои производства и эвакуируют сотрудников, а такие сети как Airbnb прекращают работу в Китае. А сама эпидемия грозит стать пандемией по ряду особенностей самого вируса.
Все четыре из этих потенциальных шоковых ситуаций будут иметь стагфляционный эффект, увеличивая цены на импортируемые потребительские товары, промежуточные ресурсы, технологические компоненты и энергию, одновременно уменьшая выпуск продукции, нарушая глобальные цепочки поставок.
Читайте также : Налог на недвижимость в Украине в 2020
Хуже того, китайско-американский конфликт уже подпитывает более широкий процесс деглобализации, потому что страны и фирмы больше не могут рассчитывать на долгосрочную стабильность этих интегрированных цепочек создания стоимости. Глобальные производственные издержки будут расти во всех отраслях.
Помимо Рубини, экспертное мировое экономическое сообщество говорит о таких предпосылках кризиса:
Также эксперты прогнозируют спад рынка недвижимости в Грузии. Так цена на недвижимость в Батуми падает каждый год, и уже достигла 400 долларов за квадратный метр на апартаменты в Батуми. Причина этому – большие темпы строительства. Но не смотря на это – Недвижимость в Батуми остается привлекательной для инвестиций из Украины. Согласно статистики – Украинцы лидируют в спросе на апартаменты в Батуми
Как отразится мировой кризис на Украине, и в частности, на нашем рынке жилой недвижимости прокоментировал Дмитрий Жипецкий, партнер Capital Times Investment Company (Capital Times) и Дмитрий Кравченко, глава наблюдательного совета ФК Z-Capital.
Основные мировые финансы сосредоточены на западных рынках. Если проблемы начнутся в США, то всему остальному миру не позавидуешь. Но США сейчас находятся в отличной финансовой форме, все макропоказатели страны стабильны, хотя некоторые проблемы на финансовых рынках и есть. Вероятно, основная причина, заставляющая ожидать кризиса – президент США Дональд Трамп, ведущий активную политику против Китая, это торговая война США и Китая. Вы видите много сообщений по этому поводу, Трамп предпочитает общаться в неформальной манере, отправляя сообщения в Твиттере, и сейчас все финансисты каждое утро нервно открывают Твиттер и читают, о чем же написал американский президент сегодня ночью.
Одна из гипотез – почему мы увидим кризис в ближайшее время: Трампу необходимо сначала “сделать что-то плохое”, косвенно, например, ужесточая отношения с Китаем, притормозить всю экономику, притормозить фондовый рынок, потом договориться. Как в пословице: сделай плохо, потом верни как было, и человек будет считать, что уже стало хорошо. В политике Трампа похожая логика, холодный расчет, и китайцы это тоже понимают.
Как эта ситуация может отразиться на Украине? Несмотря на негативные мировые прогнозы, сейчас у нас есть позитивные моменты. Последние несколько месяцев мы в общении с зарубежными коллегами и партнерами видим интерес к Украине. Если раньше, скажем так, мы ездили в Лондон или в Нью-Йорк и просили открыть линии с западными банками, то теперь западные банки приезжают в Украину и хотят работать с нами. Да, это спекулятивные деньги, влившиеся в гособлигации, но и они стали в т.ч. причиной укрепления гривны. Причем, нерезиденты инвестировали без какого либо хеджирования, просто продавали доллар, покупали гривну в расчете на то что процентная ставка в районе 16-17% (и это в худшем случае) покроет их потенциальные риски девальвации и они смогут заработать. А в лучшем случае, если гривна еще укрепится, инвесторы получат определенный курсовой доход.
И если в прошлом году в похожей ситуации деньги были очень короткими, то сегодня в страну приходят более длинные деньги. Инвесторы готовы вкладывать не в краткосрочные облигации сроком на 3-6 месяцев, а сроком на год-три. Даже Минфин размещает пятилетние ценные бумаги. Все это говорит о позитивном изменении отношения к Украине на Западе. Появился интерес к различного рода инвестициям. Инвесторы ищут альтернативные рынки и возможности, сегодня есть серьезный интерес к жилым проектам, коммерческим проектам.
Подводя итоги: пока я скорее сторонник того, что Украине удастся провести ближайший год-два хорошо. Сейчас нам не стоит ждать кризиса в жестком проявлении.
Если раньше центробанки и президенты других стран думали о том, как бороться с последствиями кризиса, то сейчас они думают о том, как бы его не допустить. И это очень здорово – идет скоординированная работа всех центробанков.
Мир может вполне справиться с тем, чтобы не допустить кризис, а Украина получит определенную пользу, потому что в мире низких ставок Украина – все еще то место, где можно зарабатывать double digit (двузначные показатели).
Я считаю, что Соединенные Штаты в данной ситуации – не единственный фактор, который влияет на нас. Уверен: кризис будет, и он неизбежен. Почему? Для этого есть несколько факторов, обусловленных нашей внутренней ситуацией.
В первую очередь, затянувшаяся политическая нестабильность, выборная гонка, стартовавшая с начала года “сожрали” наш с вами строительный сезон. Затем было летнее затишье. И оно-то и выявило проблемы нашего рынка жилой недвижимости. У многих компаний проблемы с финансовой “подушкой”.
Читайте также : Податки ФОП у 2020 році
Во-вторых, в связи с политической нестабильностью были сломаны старые договоренности, из-за чего есть риски для некоторых крупных компаний оказаться “за бортом” рынка. Если игроки такого уровня упадут, репутационные потери и недоверие к застройщикам будут колоссальными со стороны и покупателей, и инвесторов.
Официальная статистика приводила цифры роста сделок на рынке недвижимости. Но будем реалистами – это было связано с выплатами по дивидендам КУА, венчурных фондов, по сути, формировались доходы наиболее простым способом, через куплю-продажу недвижимости. А в реальности мы видим значительный спад сделок на рынке жилья – около 30-40%. При чем, он есть как у крупных игроков, так и у средних, и у небольших во всех регионах страны.
Далее: в 2018 году в стране падение объемов введения в эксплуатацию составило 25%, за 9 месяцев 2019 года, по сравнению с аналогичным периодом 2018, – на 36%. Что касается Киева, здесь ситуация еще плачевнее: в 2018 показатель падения введения объектов в эксплуатацию составил 28%, за 9 месяцев 2019 года – 37,6%.
В 2017 произошел “бум”, на рынок вывели большое количество “квадратных метров” жилья. Но международные исследования говорят что, к примеру, в Украине за 2018 год было выведено в продажу такое количество недвижимости, что срок ее реализации составляет три года (по международным стандартам необходимо год-полтора) – это говорит о кризисе перепроизводства. Если к объемам 2018-го добавить выведенные на рынок в 2017 и 2019, то очевидно – у нас кризис перепроизводства.
Влияют на прогноз дефицит кадров и миграция населения за рубеж. Проблема сейчас не только в миграции специалистов востребованных профессий. Люди перестали возвращать деньги назад в Украину, своим семьям, покупать здесь квартиры детям. Они вывозят семьи за рубеж.
Читайте также : Прогноз Deutsche Bank о трендах которые изменят мир к 2030 году
К тому же, есть риски, которые несут рынку жилья изменения в действующее законодательство. Например, законопроект №1069-2 “О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно усовершенствования функций по государственному регулированию рынков финансовых услуг” (Сплит). В Украине ужесточили гос контроль над банковскими счетами
В рамках этого законопроекта функции Нацкомфинуслуг, который регулировал небанковский финансовый рынок (которому подчинялись страховые, лизинговые, финансовые компании, ломбарды и т.д.) передаются НБУ и частично Госкомиссии по ценным бумагам. Нацбанк является независимым органом, который не юстирует ни одно свое решение. А мы уже видели, что произошло с нашей банковской системой… Что-то похожее может нас ждать и на небанковском финансовом рынке, но в отличии от банковского финрынка, здесь нет такого понятия, как рефинансирование со стороны государства, и нету такого понятия как фонд гарантирования вкладов. Плюс возможно укрупнение рынка, а значит – многочисленные потери рабочих мест (сейчас на небанковском рынке работает более 73 тыс. человек) и уменьшение налоговых поступлений (в 2018 г небанковские финучреждения заплатили 5500000000 гривен налога на прибыль). А вслед за сокращением объемов рынка может подорожать стоимость финуслуг, что, безусловно, вызовет недовольство 20 млн потребителей этого рынка.
Это тоже может вызвать дополнительную проблему – “положить” финансовый рынок Украины. Если это случится, возникнет дополнительный фактор финансовой нестабильности в стране.
Добавим к этому ожидающиеся изменения в системе согласования проектов и получения разрешительной документации, ведения продаж недвижимости компаниями по управлению активами со своими венчурными фондами и компаниями-фондами финансирования строительства.
Понадобится новое время на разработку новых механизмов в сфере продажи недвижимости и, что уж греха таить, оптимизации налогообложения финансовых потоков. Соответственно, это время ударит непосредственно и по строителям, по карману застройщика.
Эксперты рекомендуют девелоперам системно налаживать сотрудничество с зарубежными инвесторами, заинтересованными в покупке украинского жилья с целью последующей сдачи в аренду. Вход для иностранцев на наш рынок значительно ниже, чем за рубежом. При этом нужно учитывать ряд требований иностранных инвесторов: они готовы покупать сданое в эксплуатацию жилье, с ремонтом и мебелью; наличие управляющей компании, которая будет заниматься как сдачей в аренду, так и клинингом и т.д.
Во-вторых, максимально позаботиться о финансовой подушке, снижении финансовых рисков.
И, конечно, создавать конкурентные проекты, которые будут интересны покупателям и инвесторам даже в сложные времена экономической и политической мировой турбулентности.
Что это такое и как это работает? Каждый, кто открывает бизнес или активно его развивает…
ОТКРЫТИЕ БИЗНЕСА В ГРУЗИИ РЕГИСТРАЦИЯ КОМПАНИИ В ГРУЗИИ Компания ADVICE успешно работает на рынке юридических…
КИК – контролируемая иностранная компания, собственником которой может быть физическое лицо и/или юридическое лицо, являющееся…